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Wohnrecht bei Scheidung

Ihr Wohnrecht ist eine sichere Bank bei Ihrer Scheidung. Es wird in diesem Beitrag als Ihr dingliches (also im Grundbuch eingetragenes) Recht verstanden, eine bestimmte Wohnung für Ihre Wohnzwecke zu nutzen und darin zu wohnen; auch nach der Scheidung. Welche Rechte mit Ihrem Wohnrecht verbunden sind, hängt von den Vereinbarungen mit Ihrem Ehegatten und letztlich davon ab, was genau im Grundbuch eingetragen ist. Kommt es zur Scheidung, sollten Sie wissen, wie Sie mit Ihrem Wohnrecht verfahren können.

  • Ein Wohnrecht ist das im Idealfall im Grundbuch eingetragene dingliche Recht, das Sie berechtigt, eine im Eigentum eines Dritten (hier Ehegatte) stehende Wohnung für eigene Wohnzwecke zu nutzen.
  • Ein dingliches Wohnrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen sein.
  • Lassen Sie sich scheiden, erlischt Ihr Wohnrecht nicht. Sie dürfen die Wohnung auch nach der Scheidung benutzen.
  • Da Sie mit einem dinglichen Wohnrecht eine sichere Rechtsposition innehaben, könnten Sie das Wohnrecht in die Waagschale werfen, wenn Sie mit Ihrem Ehegatten über die Scheidungsfolgen verhandeln.

Warum haben Sie ein Wohnrecht?

Es gibt unterschiedliche Gründe, weshalb ein Wohnrecht vereinbart wurde.

Grund dafür, dass Ihnen ein dingliches Wohnrecht zusteht, ist oft, dass Sie mit Ihrem Ehepartner ursprünglich eine Immobilie gemeinsam erworben und sich entschlossen haben, ihm Ihren Miteigentumsanteil an der Immobilie zu übertragen. Als Gegenleistung hat Ihnen Ihr Ehepartner ein Wohnrecht an der Immobilie eingeräumt. Anlass dafür kann wiederum sein, dass Sie vielleicht selbstständig sind und vermeiden möchten, dass Gläubiger eventuell auf Ihren Miteigentumsanteil an der Immobilie zugreifen können. Gehört die Immobilie aber Ihrem Ehegatten allein, ist sie für Ihre eigenen Gläubiger tabu. Ihr Recht an der Immobilie wird über das Wohnrecht abgesichert.

Grund für ein Wohnrecht kann auch sein, dass die Immobilie von Anfang an Ihrem Ehepartner gehört hat und Sie Investitionen getätigt haben, für die Ihnen Ihr Ehegatte im Gegenzug ein Wohnrecht eingeräumt hat.

Ein weiterer Anlass kann darin bestehen, dass Sie in einem Erbvertrag oder in einem Testament ein Wohnrecht für den Fall angeordnet haben, dass Sie vor Ihrem Ehepartner versterben. Erbt Ihr Ehepartner dann neben anderen Erben Ihren Nachlass, ist gewährleistet, dass er auch nach Ihrem Ableben in der Immobilie wohnen kann, ohne dass ihn die Miterben aus Immobilie verdrängen könnten. Kommt es zur Scheidung, sollten Sie überlegen, ob das Wohnrecht fortbestehen soll.

Was genau ist ein Wohnrecht?

Das Wohnrecht im hier verstandenen Sinne ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§ 1093 BGB). Es berechtigt Sie, die Wohnung persönlich zu nutzen und alle dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Anlagen und Einrichtungen des Hauses mitzubenutzen. Das Wohnrecht kann auch an einzelnen oder allen Räumen eines Hauses bestellt werden. Allerdings darf der Eigentümer des Gebäudes nicht für jede wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Grundstücks ausgeschlossen werden. Sie könnten Ihrem Ehegatten also nicht verwehren, die Wohnung zu betreten und selbst dort zu wohnen. Sie können Ihr Wohnrecht nicht auf eine dritte Person übertragen und können es nur persönlich ausüben (§ 1092 BGB). Es kann auch nicht von einem Gläubiger gepfändet werden (§ 857 Abs. III ZPO).

Wie wird ein Wohnrecht bestellt?

Ihr Wohnrecht ist nur dann bestandskräftig, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Da das Grundbuchamt Eintragungen im Grundbuch nur vornimmt, wenn das damit verbundene Recht notariell begründet wurde, muss Ihr Wohnrecht bei einem Notar beurkundet worden sein. Wurde es nicht beurkundet und nur mündlich oder privatschriftlich mit Ihrem Ehegatten abgesprochen und damit nicht im Grundbuch eingetragen, steht es letztlich nur auf dem Papier. Im Fall Ihrer Scheidung ist es nahezu wertlos. Ist es hingegen im Grundbuch eingetragen, haben Sie ein dingliches Recht und damit eine unumstößliche Rechtsposition inne.

Vertragliche Vereinbarungen, durch die der Umfang Ihres Wohnrechts erweitert oder beschränkt wird, sollten im Grundbuch eingetragen sein. Hierzu gehört das Recht zur unentgeltlichen Überlassung an Dritte und das Recht zur Vermietung. Ihr Wohnrecht endet erst mit Ihrem Ableben. Sollte es befristet vereinbart sein, beispielsweise für die Dauer Ihrer Ehe, erlischt es mit Ihrer Scheidung.

Ihr Wohnrecht erlischt aber nicht, wenn Sie den Wohngebrauch nicht mehr ausüben können und beispielsweise in ein Pflegeheim umziehen (BGH V ZR 163/06). Besteht die Möglichkeit, dass Sie wieder in die Wohnung zurückkehren, um sich pflegen zu lassen, dürfen Sie die Räume während Ihrer Abwesenheit an Familienangehörige, nicht aber einem Dritten überlassen.

Was passiert mit dem Wohnrecht bei der Scheidung?

Ist nichts anderes vereinbart, besteht das Wohnrecht bei der Scheidung fort. Ihr Ehegatte kann nicht verlangen, dass Sie der Löschung des Wohnrechts im Grundbuch zustimmen. Auch wenn Sie sich wegen Ihrer Scheidung noch so heftig streiten, kann Ihr Ehegatte nicht verlangen, dass Sie auf Ihr Wohnrecht verzichten.

Was ist, wenn der Ehegatte das Haus verkaufen will?

Das Wohnrecht ist nicht auf Dritte übertragbar. Einen wirtschaftlichen Wert hat es nur für diejenige Person, zu deren Gunsten es bestellt wurde. Daher ist der Verkauf eines bestehenden Wohnrechts sinnlos. Keine Bank wird es beleihen, weil es eben nicht selbständig verwertet werden kann. Lassen Sie sich scheiden, kann Ihr Ehepartner als alleiniger Eigentümer das Haus zwar zum Verkauf anbieten oder verkaufen. Da Ihr Wohnrecht über fortbesteht und Sie es weiterhin ausüben können, wird es ausgesprochen schwierig werden, für das Haus einen Kaufinteressenten zu finden. Ein fremder Käufer könnte das Haus nämlich nur mit Ihnen zusammen nutzen. Da ein Kaufinteressent daran normalerweise kein Interesse haben dürfte, ist eine mit einem Wohnrecht belastete Immobilie in der Praxis meist unverkäuflich.

Wohnrecht als Verhandlungsmasse nutzen?

Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie im Hinblick auf Ihre Scheidung Ihr Wohnrecht weiterhin nutzen und in der Immobilie verbleiben möchten. Haben Sie an der Wohnung kein Interesse oder drängt Ihr Ehepartner darauf, dass Sie Ihr Wohnrecht aufgeben und damit den Verkauf der Immobilie ermöglichen, können Sie im günstigsten Fall erreichen, dass Sie für den Verlust Ihres Wohnrechts eine finanzielle Entschädigung erhalten. Ihr Wohnrecht fällt bei der Scheidung also in Ihre Verhandlungsmasse. Mit dem Geld, das Sie möglicherweise als Abfindung verhandeln, könnten Sie sich eine neue Wohnung gestalten.

Wie darf ich das Wohnrecht nach der Scheidung nutzen?

Als Inhaber des Wohnrechts dürfen Sie Ihre Familienangehörigen oder die zu Ihrer Pflege erforderliche Person in die Wohnung aufnehmen. Auch Ihr neuer Lebensgefährte oder neue Lebensgefährtin oder auch der Lebensabschnittsgefährte darf einziehen (BGH NJW 1982, 1868). Die so aufgenommenen Mitbewohner haben aber kein eigenes Recht zum Wohnen.

Vermieten dürfen Sie die Wohnung nur, wenn Sie die Vermietung bei der Begründung des Wohnrechts ausdrücklich vereinbart haben oder Ihnen die Vermietung von Ihrem Ehegatten als Eigentümer gestattet ist. Zugleich ist aber auch Ihr Ehegatte ohne ausdrückliche Gestattung nicht berechtigt, die Wohnung zu vermieten.

Welche Pflichten sind mit dem Wohnrecht verbunden?

Sie dürfen die Wohnung nicht umgestalten und keine Eingriffe in die Substanz vornehmen. Sie müssen die üblichen Wartungsarbeiten durchführen. Schönheitsreparaturen und Instandsetzungen obliegen aber dem Eigentümer. Übliche Maßnahmen sind solche, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind (z.B. Gartenpflege). Dafür sind Sie mindestens mitverantwortlich. Außergewöhnliche Maßnahmen sind weitergehende Maßnahmen, die den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessern. Sie sind Aufgabe des Eigentümers, also Ihres Ex-Ehegatten.

In einem Fall des Amtsgerichts Saarbrücken (4 C 418/16) ging es um die Reparatur einer Gastherme. Da es sich um einen Totalausfall handelte, handelte es sich nicht mehr um eine normale Verschleißreparatur, sondern um eine Instandsetzungsmaßnahme und damit um eine Maßnahme, die den wirtschaftlichen Bestand der Wohnung betraf. Sie war deshalb vom Eigentümer zu übernehmen und zu bezahlen. Letztlich können Sie sich mit einem Mieter vergleichen, der ähnliche Rechte und Pflichten hat.

Wohnrecht im Testament bei Scheidung

Haben Sie in einem Testament oder Erbvertrag Ihrem Ehegatten, der Sie überlebt, ein Wohnrecht versprochen, kann es sich um ein dingliches Recht, wie auch um eine bloße mietrechtliche Bindung handeln. Ein dingliches Recht ist anzunehmen, wenn der ernsthafte Wille zur Grundstücksbelastung zweifelsfrei ermittelt werden kann (LG Gießen WM 1996, 478). Dazu kommt es auf den Wortlaut Ihrer letztwilligen Verfügung und die Interessenlage an. Im Zweifel ist kein dingliches Recht gewollt, sondern lediglich ein lebenslanges Mietrecht. Kommt es zur Scheidung, sollten Sie Ihr Testament abändern und einen Erbvertrag gegebenenfalls neu verhandeln.

Fazit

Der Begriff Wohnrecht ist als solcher zu pauschal. Es kommt darauf an, mit welchem Inhalt das Wohnrecht vereinbart wurde und in welcher Interessenlage es beansprucht wird. Sie sollten sich möglichst frühzeitig Hilfe von einem kompetenten Scheidungsservice einholen, bevor Sie Ihr Wohnrecht bei einer Scheidung geltend machen. Wir unterstützen Sie hierbei gerne.

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